海报新闻首席记者 张海振 记者 丛萍 报谈

　　瑞联数科发布的《2025年上半年世界法拍市集大数据分析论说》闪现，本年上半年，法拍房挂牌与成交总量防守高位，成交率略有回升。法拍房，这个也曾跟“讼事”“劳苦”绑定的生分而远处的名词，正冉冉走进公共视线，越来越多的平凡老庶民成为法拍房买家。

　　低廉是法拍房的最大上风，起拍价低于市集价20%-30%已成常态。可是，买受东谈主想的确住进去却没那么容易——不少买家会碰到“腾房”这块难啃的“硬骨头”。在关联法律法例日趋完善的今天，买法拍房到底是“趟雷”照旧捡漏？想要买下并的确领有一套法拍房，需要过几关？海报新闻记者就此伸开络续走访跟踪。

　　一套屋子省了好几十万

　　“低廉”成刚需族礼聘法拍房最大能源

　　一般来说，走到法拍这一步，被拍房产大多触及债务纠纷。对于平凡东谈主来说，拿出几十万元以至上百万元积贮购买这么一套可能“有坑”的屋子，领先要过的是心态这一关。

　　“资金有限，屋子又是刚需，是以咱们一家就礼聘了购买价钱相对低廉的法拍房。”2024年3月前后，北京彭先生一家决定脱手法拍房。

　　在那之后，彭先生启动关注法拍房关联信息。他相中的第一套法拍房位于北京市通州区，面积为98时时米，屋子起拍价为230万元。彭先生报名参与竞拍，竞拍今日竞价很快达到了250万元，彭先生认为价钱有点高了，便退出了竞拍。

　　一个多月后，一又友又给彭先生推选了一套位于北京市向阳区的法拍房。“位置、户型、面积王人属于优质房，一拍起拍价为288万元，流拍了。二拍起拍价为250多万，今日25东谈主参拍。还莫得轮到我叫价，屋子如故被拍到299万元，我索性给出了300万元，成效拍到了这套屋子。我看了附进同类屋子的市集价，要卖到360万元到390万元。”彭先生说。

在京东司法拍卖平台上，济南历城区名辉豪庭小区一套住宅被拍下。

　　毫无疑问，价钱低廉是法拍房最大的上风。海报新闻记者在京东司法拍卖平台上查询发现，济南历城区名辉豪庭小区一套住宅，面积为132.41时时米，起拍价为105.6万元，成交价为133.68万元，单价约为1万元/时时米。合并时代，该小区二手房的市集价钱约为1.3万元/时时米。

　　济南市历下区中润世纪城一套住宅为284.47时时米，法拍成交价为349.82万元。记者查询发现，该小区一样户型的二手房咫尺的市集价约为420万元至500万元一套。

　　跟法拍房打了多年交谈的京海钞票运营公司董事长孙培和告诉记者，法拍房的拍卖经过往往分为一拍、二拍、变卖三个阶段。一般来说，一拍的起拍价为评估价的7-8折。如若一拍流拍，法院会进行第二次拍卖，二拍起拍价钱会下调粗拙10%。如若二拍依然流拍，则该钞票插足变卖阶段。“法拍房细目低廉，有的起拍价如故冲突5折了。但法拍房中的优质房产并未低廉，通过拍卖妙技以至还会以高于市集价的价钱成交。”

　　买法拍房是不是“趟雷”？

　　下层法官：约三成法拍房需强制腾退

　　法拍房价钱低廉，过户凯旋，但的确收房入住，有的却没那么容易。原房东可能因不甘心、活命未便等原因，断绝搬家腾房，有的以至会作念出窒碍房屋等极点活动。

彭先生第一次收房受阻，对方还报了警。在考察在场的情况下，他才第一次进去看了屋子。（受访者供图）

　　北京的彭先生拍得屋子之后，在收房时碰到了腾退难题。“5月份拍下屋子，7月初，我第一次去看屋子，三个老东谈主在房间里，叩门也不开。两边相通无果，还发生了说话冲突。其后老东谈主报了警，考察在场的情况下，我今日才第一次的确进屋看到屋子里面的情况。”彭先生回忆谈。

　　第一次上门没能收房，后期的相通更难了。在那之后，彭先生多方打电话和洽，况兼求援法院维护收房。“相通了好几次，两个月后我才拿到钥匙，原房东把能带走的王人带走了。咫尺我如故入住了。”彭先生说。

　　江苏常熟的倪先生站在我方拍得的法拍房里，于今仍心多余悸，“折腾了快要3个月才收房。”

在参与竞拍前，倪先生对看中的屋子作念了详确走访。（受访者供图）

　　事情要从旧年提及。倪先生想在自家小区为父母买一套屋子，便捷就近护理老东谈主。他看中了小区内一套一楼带院的法拍房。尽管对法拍房并不熟习，他照旧决定试一试。最终，倪先生以126.3万元成效拍下了这套屋子，与市集价比拟格外合算。

倪先生以126.3万元成效拍下一套法拍房。

　　交首付、办贷款……竞拍成效之后的几步王人很凯旋。但到了法院出具裁定书时，被彭胀东谈主的一通电话让倪先生的心悬了起来。被彭胀东谈主提倡了一大堆事理，举例腾房需要技术、找屋子费劲、里面装修抵偿不到位等等。起始，倪先生主动提倡给一笔抵偿款。没猜想，反复相通几次后，被彭胀东谈主的魄力愈发惨酷，又提倡包括屋内装修、电器、阳光棚等物品在内折合13万元的抵偿款。

　　这不是狮子大启齿吗？一气之下，倪先生向法院苦求了强制彭胀。拖延了两个月且拿到新的抵偿后，被彭胀东谈主才答应腾房。

　　“腾退是法拍房来往圭表的临了一个活动，亦然最难的一个活动。”一位下层法院法官先容，在当地竞拍成效的法拍房中，约50%的被彭胀东谈主会主动腾退，约30%的法拍房需强制腾退，剩下两成则因其他原因断绝来往。

　　买家若何凯旋度过“临了一关”？

　　法院强制彭胀+社会机构辅拍

　　对于大多量个东谈主买家来说，买法拍房，是在才略鸿沟内抽象考量各项身分之后的“最优选项”。跟着越来越多平凡东谈主涌入法拍房来往市集，若何凯旋度过收房入住这“临了一关”，便成了他们最柔和的问题。

　　前述下层法院法官告诉记者，按照圭表，买家拍下法拍房并成效过户后，法院会第一技术张贴腾退公告，向被彭胀东谈主下达腾退见告书，责令其限期搬离；如到期不搬离，法院便会组织强制腾退。

　　“本色腾退时，有的找不到被彭胀东谈主，有的房屋内还有在营营业，遇上异域房屋就更劳苦了。是以，腾退使命需要公证处见证全经过，还会和警方配合确保安全。咱们的法令不光要有彭胀力度，也得厚爱司法温度，匡助被彭胀东谈主和洽科罚一些本色的费劲。”该法官先容，现行法律并未明确限定强制腾退的期限，实操经过中短则一两个月，长则一年半载，但基本王人能腾出来。

　　记者注释到，2024年底，最高手民法院下发了《对于进一步表率荟萃司法拍卖使命的携带观念》，对进一步表率荟萃司法拍卖活动，普及彭胀财产处置水平，保险当事东谈主的正当职权作出限定。其中第8条明确条件，加大不动产腾退拜托力度，除有法定事由外，彭胀法院应当负责腾退拜托，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

　　有需求就有市集。跟着法拍房来往量络续走高，鉴于其背后可能存在的复杂利益纠葛，一些法拍房助拍机构、辅拍机构应时而生。

　　孙培和的京海钞票运营公司有益处理不良钞票，法拍房辅拍便是其进攻业务之一。在他看来，尽管法院的强制彭胀能为腾房提供保险，但在本色操作中，怕碰到腾房“长久战”、怕被彭胀东谈主找劳苦等等，仍然是困扰法拍房买受东谈主的主要身分。“咱们对买受东谈主的承诺是，如若竞拍成效后半年内交不了房，咱们公司替买受东谈主交房租；如若一年内交不了房，咱们公司全款回购该法拍房。与之相对应的，咱们会积极去作念被彭胀东谈主的想想使命，也会匡助他们经营租房、搬家等具体事宜。”

　　除了协助后期的房屋腾退，法拍房助拍机构、辅拍机构的另一个进攻作用是协助购买者作念好竞拍前的尽调。

　　孙培和示意，一方面，法院在照章拍卖前，均会对进行严格审查和评估，确保其产权显然、正当，且拍卖经过公开、透明。另一方面，买家也会有其他方面的信息了解需求。“除了拍卖公示信息，需要了解的事项依旧好多，比如法拍房是否存在租出、欠费，除房价外还需支付哪些用度，尤其需要关注是否要补缴地皮出让金等等。莫得素养的平凡买家，对于把捏不准的拍品，向专科机构购买‘尽调论说’会更安妥一些。”

　　“屋子被法拍，并不料味着屋子本人是不良钞票。”孙培和认为，法拍房来往各活动的浮浅化、强保险，为越来越多的平凡买家提供了新的礼聘。但对于买房这么的大事，照旧建议买家们多了解关联信息，严慎考量，表率来往。