房地产供求关系发生变化，已是当下业界共鸣。在举座“供大于求”的阛阓环境中，除了亟待去化的商品房，存量闲置土地的处置相似不行疏远。

本年来，多部门就此数次发文，各地政府也在积极实践，比如襄阳称按照“以需定购”原则，照章收回闲置土地，遴荐“收回-供应”并行模样简化步调；黄冈赈济按“商改住”“商改公”进行筹商休养等。

现实情况中，要啃下这块“硬骨头”，面对许多履行挑战。比如，此前部分民营房企接连“脱险”，这些企业旗下便存在不少闲置土地，要实在周转或收回的话，可能面对土地债权关系复杂、合作方意见不一、现阶段土地难以订价、收回后若何终了阛阓化启动等问题。

对此有业内众人提议，各地国企概况城投主体，要行使好现存国度政策，比如再贷款、周转基金、筹商用地功能休养等，同期加强阛阓调研、尽量缩短收购及运营老本，多措并举推动资源周转。

叫醒“千里睡的”闲置土地

从“一房难买”到“供大于求”，房地产赶快发展二十余年后，供求关系已发生根柢回荡。当下，为妥当新阶段新场合，政策正从多方面首先，休养阛阓供求关系，比如鼎力推动商品房去化、高库存城市完毕土地供应，而周转闲置存量土地，亦然其中的伏击一环。

本年来，官方层面将闲置土土地活提到了战术高度，并数次开释关系政策及定调。

5月17日，在国务院政策例行吹风会上，当然资源部方面便示意，明确赈济场地政府以合理价钱，收回企业无力不息开拓的闲置土地，概况收购规矩以及停业拍卖中流拍的土地。收回、收购以后，用于建立保险性住房，还不错用于建立宇宙配套奇迹设施，改善左右住宅配套条款等。

日前，国有企业土地钞票周转专项基金竖立，总范畴300亿元，由国务院国资委批准，中国诚通控股辘集营合中国东方钞票照应股份有限公司共同发起竖立。投资体式为股权投资，周转方向为土地及附庸建筑物，周改行态为产业园、保租房、东说念主才公寓、“平急两用”宇宙基础设施等。

专项基金的业务开展时势有三种，一是神情直投，由基金获胜投资土地钞票周转神情；二是子基金合作，与关系央企或场田主体共同发起竖立专项子基金，专项奇迹于该央企及场地；三是把柄企业天赋、钞票状态、周转需求等不同，进行定制化土地钞票周转决议及运营想象。

天风证券以为，国有企业土土地活基金，是“加大存量周转行使的赈济力度”的骨子落地举措，消亡当然资源部称减少不对理供地、“3000亿保险房再贷款诡计”用于收购存量商品住宅，短期低效供给有望快速消化，改日城市库销比拟高的超大特大城市，土土地活程度或优先鼓舞。

在中央层面的定搭伙赈济下，各地政府也在积极探索履行决议。

7月5日，湖北襄阳市住房和城市更新局、市财政局、市当然资源和城乡建立局等多部门，消亡出台《对于进一步促进房地产阛阓稳固健康发展的些许措施》，推出多条房地产关系措施。

其中，在周转存量土场地面，襄阳方面示意，要按照“以需定购”原则，照章收回闲置土地。允许遴荐“收回-供应”并行模样简化步调，办理筹商和供地手续。

对未完成开拓投资总和25%以上的出让土地，实行预报登记转让轨制。对已出让尚未建立的非住宅商品房用地，除滨江区域和伏击节点外，赈济按“商改住”“商改公”照章依规进行筹商休养。

7月4日，湖北省黄冈市当然资源和筹商局也晓谕，已制定《对于妥善处置闲置存量土地的决议》，坚捏以用为先、因地制宜，分类处置闲置存量土地，积极周转行使。

在“荧惑开拓”方面，拆除开拓建立拦阻，完善筹商条款和关系配套设施要求，合理休养开齐全日历，照章免除因当然灾害、疫情导致的爽约包袱。

“在促进转让”方面，充分施展土地二级阛阓作用，鼓舞房地产用地“带押过户”，配合规矩及停业处置，优化分割开拓步调，赈济合作开拓。

在“范例收购收回”方面，强调应照章收回的情形，协商收回的可遴荐等价置换等模样，收回收购土地用于保险性住房的，可通过场地政府专项债券等资金给以赈济，但要量入为主，坚硬幸免新增场地政府隐性债务。

存在现实性挑战

从荧惑开拓、促进转让、到范例收回，各地对闲置土地的治期望路，基本罢职分类处置原则。但在现实情况中，实在鼓舞起来面对诸多挑战，尤其是针对脱险房企旗下土地。

镜鉴盘问独创东说念办法宏伟对第一财经示意，如若存量闲置土地是“净地”，莫得经过关系方典质，那政府要收购或回收会相对容易。但问题难点就在于，房企大批闲置土地照旧过典质，即即是远郊不妥当开拓的地块，也可能通过典质来补充神情或集团现款流。当土地存在复杂的典质和债权关系时，处置起来便比拟复杂。

“对房企来讲，拿下一块地就意味着资金被占用，只好通过典质把资金套出来，才气周转通盘现款流。一般参预开拓历程后，企业会拿地块苦求开拓贷，置换前期的前融资金，再通事后期销售终了回款，由此终了资金闭环，掩盖千般神情老本，因此即即是闲置土地，大多也已是典质状态。”他示意。

当土地存在多个合作方时，情况也相对复杂。张宏伟示意，部分房企的闲置土地，可能有两家致使三四家合作方，不仅有民企还有央国企。若存在央国企，廉价处置的话可能存在国有钞票流失；即便都是民企，各方利益诉求也不尽疏导，对价钱的经受程度不同，曲折导致回收贫苦。

此外，存量土地的履行开拓状态不同，有的可能作念了基坑，有的可能已建立了两三层，属于在建工程，会面对能否合适政策认定圭臬的问题。订价问题亦然需要迈过的难点，比如某神情政府打六折回收，各投资方债权方能否经受，所以现款支付如故通过债券体式，这些问题都需厘清。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，闲置土土地活面对几个难点堵点：一是阛阓可能对土地价钱存不才跌预期，即便土地价钱踏实，如若房价不息下降，也会影响接盘主体的积极性，后续货值难以保险、资金难以均衡；第二，因开拓商存在债务债权、规矩纠纷，部分地块性质较为复杂；第三，部分开拓商寄但愿于政府救市，对土地回收的价钱难以谈拢；第四，当下阛阓新增供地范畴仍较大，且地块干净价钱合理，也会影响收购方对接存量地块的积极性。

若何处理存量土地行使难、转让难、收回难？对此业内东说念主士也给出了多条提议。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对第一财经示意，若何通过阛阓化模样更好土地活资源，不错接洽以下几种模样：第一，通过竖立专项资金用于回购、更正、补贴闲置土地，缩短企业投资老本和准初学槛。第二，行使阛阓机制周转存量土地和低效土地，研究完善促进周转存量建立用地的税费轨制。第三，荧惑国有企业通过多种模样参与，如刊行债券等模样提供赈济，整合非主业钞票。第四，赈济通过兼并重组、钞票证券化等阛阓化模样周转存量钞票，普及范畴效益。

李宇嘉以为，场地在土土地活的前期，需要想考好改日的土地用途，行使好周转专项基金、合理休养筹商、完善地块关系配套建立；与此同期，要加强阛阓调研，用好千般赈济政策，尽可能缩短收购及运营老本。

具体到脱险房企的资源周转，张宏伟以为，如若神情能引入第三方机构，通过重组参预阛阓化的开拓状态，这与保交楼的举措近似；如若企业在城市有几块闲置土地，也可通过土地置换的模样，将远郊土地置换为更易去化的土地，原有土地政府回收，新地块推动参预开拓状态；如若企业实在无力参与，可通过强制回收的模样，不同城市对不同企业也有具体化决议。

在张宏伟看来，闲置土地资源的周转，与举座阛阓行情也息息关系。如若阛阓销售流速能尽快起来，不管是作念土地置换、如故引入阛阓化机构，都会相对容易一些。“无论是单神情层面作念债务重组、如故保交楼以及收回行使，都不是从单一角度去接洽的，只好阛阓好起来，才气多方推动。”

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孙梦凡

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